Một vị luật sư mua một trăm ngàn đôla cổ phiếu của công ty liên doanh có thời hạn đang muốn mở trung tâm mua sắm. Một vị giáo sư đại học dùng mười ngàn đô la để đầu tư vào bất động sản ủy thác. Một người môi giới bất động sản dùng năm trăm ngàn đô la mua một chung cư. Một công ty chế tạo đầu tư mấy triệu đô la để xây nhà xưởng mới, chính phủ Mỹ tốn mấy tỷ đô la để xây mới một hệ thống lớn dùng để chắn và trữ nước. Tất cả sự kiện này đều liên quan tới vấn đề quyết định sách lược đầu tư bất động sản. Dù hình thức biểu hiện khác nhau, nhưng đều có chung một đặc điểm, đó là đều phải hy sinh một tài sản hiện có nào đó để được lãi mong muốn, cần phải nhấn mạnh rằng “hy sinh” ở đây là ngay tức thì, chính xác, mà lãi mong muốn là vấn đề tương lai, là bất định.
Đối với những cơ hội đầu tư, tiền vốn có thể dùng được của nhà đầu tư là có hạn, điều này làm tăng thêm tính phức tạp khi ra sách lược. Nhà đầu tư cần phải đưa ra sự lựa chọn. Vì vậy, nếu không muốn bị hoang mang, bối rối trước các lựa chọn đầu tư đang làm cho mình rối lên, cách duy nhất là, sau khi cân nhắc các điều kiện hạn chế như nhu cầu tính lưu động, khả năng chịu đựng rủi ro và các yếu tố khác... Bạn sẽ tiến hành sắp xếp tất cả các chọn lựa đầu tư theo khả năng cống hiến của chúng đối với mục tiêu đầu tư, từ đó mà ra quyết định chọn lựa.
Đối với nhà đầu tư muốn đưa bất động sản vào hạng mục đầu tư của mình, trước tiên họ phải đối mặt với một loạt các cơ hội thường làm cho người ta hoa cả mắt. Do lãi mong muốn trong các cơ hội đầu tư và thời gian phát sinh của nó không giống nhau, nên mức độ rủi ro trong những cơ hội đầu tư này rõ ràng là có sự tồn tại sự khác biệt, do đó, nhà đầu tư phải thận trọng khi lựa chọn các cơ hội đầu tư.
Đối với một kỹ sư phân tích đầu tư có học vấn rộng và từng trải qua thử thách thực tế, việc ra sách lược đầu tư có tính toán cũng rất khó khăn. Phương pháp ra sách lược là muôn hình vạn trạng, có người thì dựa vào “cảm giác” hoặc một số “tin tức nội bộ” nào đó mà vội vàng phán đoán, ra quyết định một cách không thận trọng, cũng có người thì dựa vào sự tính toán phân tích phức tạp và sự nghiên cứu miệt mài để ủng hộ cho việc ra sách lược của bản thân. Mục đích của 3 chương đầu của cuốn sách này là giúp bạn đọc nắm vững kỹ thuật phân tích sách lược của môn học này làm cơ sở. Trong ba chương đầu của phần I chủ yếu thảo luận về bản chất của sách lược đầu tư, hoàn cảnh thị trường của sách lược và các yếu tố nên suy xét đến của phân tích đầu tư có tính toán.
Mục lục:
Mở đầu
Phần 1: Vấn đề cơ bản trong phân tích đầu tư bất động sản
Chương 1: Sách lược đầu tư bất động sản
Chương 2: Chiến lược đầu tư và khái niệm thị trường hiệu suất
Chương 3: Giá thuê bất động sản và sử dụng đất
Phần 2: Nghiên cứu thị trường và sự đoán lượng tiền mặt
Chương 4: Kỹ thuật và phương tiện nghiên cứu thị trường
Chương 5: Cơ cấu lại hoạt động kinh doanh
Chương 6: Ước định giá trị thu nhập và vốn
Phần 3: Sử dụng vốn vay
Chương 7: Đòn bẩy tài chính và phân tích đầu tư
Chương 8: Phương tiện cho vay và phương tiện chứng minh
Chương 9: Giá vay
Phần 4: Yếu tố chịu thuế
Chương 10: Vấn đề cơ bản của thuế
Chương 11: Kết quả thuế thu đã xử lý của bất động sản
Chương 12: Các vấn đề thuế khác
Phần 5: Ước lượng hiệu quả nợ đầu tư
Chương 13: Phương pháp ước lượng hiệu ích đầu tư truyền thống
Chương 14: Phân tích chiếc khấu lưu lượng tiền mặt
Chương 15: Mục tiêu đầu tư và tiêu chuẩn ra sách lược
Phần 6: Phân tích theo ví dụ
Phần 7: Yếu tố rủi ro
Chương 16: Rủi ro trong đầu tư bất động sản
Chương 17: Phương pháp điều chỉnh rủi ro truyền thống
Chương 18: Kỹ thuật ước lượng rủi ro hiện đại
Chương 19: Quản lý rủi ro trong khu vực đầu tư
Phần 8: Khái quát quá trình phân tích đầu tư
Chương 20: Phân tích tính khả thi đầu tư
Chương 21: Phân tích đầu tư khi doanh phân hiệu
Chương 22: Khai thác và chỉnh sửa
Chương 23: Phân tích bất động sản công nghiệp, văn phòng làm việc, trung tâm mua sắm
Phần 9: Chứng khoán hóa bất động sản
Chương 24: Bất động sản Xanhđica
Chương 25: Bất động sản đầu tư tin thác
Phụ lục C. Bảng tài chính chuẩn
Phụ lục D. Bảng phân bố thường
Phụ lục E. Ký hiệu thường dùng dùng và các công thức quan trọng
